【唇枪舌剑】—曾经通州销冠的金融街融御是否真的物有所值?

发布时间:2022-06-25 07:05:43 来源:竞技宝最新版app 作者:竞技宝官方下载

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  【通州】金融街武夷·融御—城市副中心的销冠改善住宅金融街武夷·融御,作为通州核心区的唯一新房住宅,在通州新房市场上几乎难逢敌手,一期于2020年6月开盘,精装交付,当年年底即取得去化率95%的好成绩,是2020年北京市纯商品房认购的销冠产品,然而在交房之后却是风波不断,被爆出不少维权的负面消息。

  如今又推出了二期房源,产品由一期的刚需升级为改善,宣称做了全面的升级,但是仍有不少人心存顾虑,担心占尽了地利的融御在产品力上有所欠缺,所以今天我们来讨论一下:

  城市副中心通州主要分为行政办公、商务服务、文化旅游三个功能分区,以建设市级行政中心、建设国际化现代商务区、建设文化和旅游新窗口这三大主要功能作为区域的发展的核心。

  金融街武夷·融御二期地处副中心行政办公区、运河商务区之间,向西2公里可达运河商务区,向东南1.8公里为行政办公区。

  距正在筹建的副中心综合交通枢纽1.1K左右,预计在2024年副中心枢纽站开通运营,约等于7.1个北京南站大小,建成后将成为亚洲最大的综合交通枢纽。

  届时从项目出发,到达运河办公区、行政办公区、城市绿心都是1-2站地铁,到环球影城只要换乘1次即可。15分钟到首都机场、35分钟到大兴机场、40分钟到天津和唐山、1小时到雄安。

  可以说地理位置得天独厚,串联通州三大功能分区,受三大区域的利好辐射。同时,金融街融御周围500米内,基本没有空地,因此在这块“黄金三角”中,新盘融御的不可复制性还是极高的,相当稀缺,可以说是入住通州核心区为数不多的机会。

  首先,融御所处地块之前是归属于福建省的中国武夷一家小型开发商,在2003年花了1.61亿,拿下了通州600亩的土地,包含住宅、商业金融和教育用地,这个价格放在今天是不可想象的 ,当然,彼时这里只是个荒凉地块,而且那时候也没有城市副中心的概念。

  在拿到地之后,因为地块内有公交车站和植保站需要拆迁,拆迁事宜一直没有谈妥,就导致了地块搁置15年没有开发。

  在漫长的等待中,随着副中心的规划逐渐落地,政府搬迁过来,当初紧邻六环的荒凉地块成为紧邻市政府的核心地块,一直没谈妥的公交车站和植保站的拆迁工作也迎刃而解。

  当年1.61亿元600亩的超低土地成本,让中国武夷即便在什么都没有开发的情况下,就坐享了土地价值的一本万利,但是对于购房者来说,时至今日,项目2003年拿地,土地闲置十余年后才正式进入开发阶段,70年产权的商品房,现在买入二期,到2023年交付时产权剩49年。

  其次,融御所处的这片地,也叫作武夷花园南区,项目北侧是就是武夷花园北区,有3个小区,都是差不多20年的楼龄,西侧和南侧也都是住宅小区,东侧是六环以及规划的遗址公园。

  而在六环东侧,除了遗址公园以外,还有发展预留地,距离行政办公区更近,意味着可能会享受到更好的教育资源,前提是这块地未来会用作住宅用地,所以,融御并不是入住核心区的唯一机会,未来还有其他可能性。

  金融街武夷·融御,看案名就知道是,是金融街和武夷两大地产公司强强联手打造,而这两家企业都是国企,背景雄厚,实力强劲。

  金融街控股,成立于1992年,位列中国500强之一,作为中国最有实力的金融区域运营商之一,金融街控股的辉煌有目共睹。从1993年起对北京金融街20余年的深耕,铸就了中国最具影响力的国家金融管理中心,在天津、重庆等各地一线城市的核心区域,也规划建造起了多个极具影响力的地标型项目。

  作为一家以“城市运营和区域开发”为独特竞争优势的国有控股企业,它是京派房企中最赚钱的公司之一,坐拥北京三环内400多亿自持物业,其大部分位于寸土寸金的北京金融街。

  同时,金融街的产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及政府保障工程,服务对象几乎遍及整个中国金融业,可称“商务地产领军者”。

  而近期,金融街控股再度跻身“2021中国房地产公司品牌价值TOP10(国企)”,位列行业第四位,是对“金融街”品牌影响力、规模和实力的权威加冕。

  中国武夷实业股份有限公司成立于1988年,是国有控股的房地产公司,在北京的新房市场上虽然知名度不高,但其实在海内外享有盛誉,截止目前已经开发运营海内外100多个项目,总面积超1000万㎡。

  开发商靠不靠谱,还是得看口碑和质量,所以我们简单说一下融御闹得沸沸扬扬的维权事件吧:

  事情发生在2021年的1月,在金融街武夷融御项目的业主怀揣着美好愿望收房后,一个接一个的重磅炸弹接踵而至,冲击着业主的底线,主要涵盖以下几点:

  购房时项目宣导的配套学校由‘市教委直管’变成‘不确定’,精装修变成了经常修,风机房长满了霉斑……

  部分业主表示“融御标榜自己是一个高品质的高端小区,房价上确实做到了,小区的品质却没有跟上。”

  “销售员声称的豪华精装修,交房后的质量也难如人意。卧室地板裂缝,瓷砖空鼓、窗台石材崩裂、橱柜不锈钢掉漆、淋浴房漏水、墙纸起皮、同一面墙的瓷砖不统一、门挡板脱落……”

  “更令人生气的是面对业主的维修要求,开发商基本上无人跟进,反馈不及时,沟通不顺畅。”

  根源在于经济实力不行,导致的楼盘质量跟不上,这个隐患其实十几年前就埋下了。之前有提到,2003年的时候武夷拿下了通州600亩的土地,是独自拿下的,而今却是与金融街联合开发了融御的项目,还是金融街来操盘,占尽了地利的项目,明眼人都知道不会愁卖,所以将到嘴的蛋糕分出一部分肯定有其原因。

  简单来说,就是2016年,由于通州规划调整,这块地需要补缴21.37亿元的土地出让金。但是武夷却拿不出这笔巨款,于是在2017年6月,北京武夷将30%的股权挂牌出让,底价31亿,公开征集受让方,采用密封报价的方式。最后毫无疑问是金融街胜出,比底价只多了2万多块,顺理成章的成为了融御的操盘手,于是乎,南方的一个小开发商绑定了一个北京的粗大腿。然而当初金融街的强势出手如今看来却是有些外强中干的味道。

  众所周知,金融街是依赖商务地产起家的,之后从单一“商务地产”开发,转向住宅与商务两条路并行发展,然而商业比重过大、住宅操盘能力较弱,存货比重高,项目去化难,不适销对路等问题长期困扰着金融街。

  实际上自2014年开始,金融街的各项业务都有不同程度的下滑,又在2020年精准踩中“三道红线”,面临资金紧张的难题,加上疫情的雪上加霜,金融街的资金问题更加凸显。

  所以金融街一直在使劲浑身力气来搞钱,融资方式包含超短期融资券、资产支持专项计划、中期票据、信托以及公司债等多种途径,可以说,几乎所有可以融资的方式,金融街全都试了一遍,可想而知金融街目前的状况有多难,抛开表象看内在,频繁融资的背后,是金融街巨大的负债压力。

  在这样的压力下,卖楼回血,是最有效的自救方式,那么这时候要更看重利润还是质量呢?融御业主的维权似乎已经给了我们答案。

  二期西区的房源为两居75、79平米,三居95、99、101平米四居130、140、176平米的全龄化产品,两居起步的户型,比一期的时候更偏向改善类,而且每一个户型都是经过精密的市场调研和论证,充分考虑空间的实用性,从客户角度出发,精研每一个细节。

  其中A户型为双东向两居室,客厅朝西,实现东西通透,全天都有采光,而且还是个全明格局,通透性特别好。

  B户型的两居室,一间卧室朝东,一间卧室朝南,3.8米客厅面宽,餐客一体,而且客厅、卧室、厨房三面朝南,采光更好。主卧面宽3.3m,带270°转角飘窗。

  户型较为相近,都是南北通透的格局,主卧客厅朝南,两间次卧朝北,区别在于101㎡户型多了一个270°的飘窗设计,增加采光,视野更好,此外101㎡户型配备的是U型厨房,95㎡户型则是L型厨房,各有利弊,这个户型就很符合改善的定位。

  四居的户型比较多,共有3个,都是四叶草的经典格局,专为改善需求的客户设计

  G户型是项目最大的户型,南向的双主卧套间,带独卫,一明一暗,客厅的面宽达到了5.7米,还是三面朝南,总面宽达到了12.2米,南北通透,采光和视野都没得挑,而且176㎡是位于5#、6#、7#三栋楼,是小区最好的位置,享受了社区内最好的资源。

  融御的房子虽然户型众多,但是从一期开始,户型的设计就是最为人所诟病的,但即便是这样,占据了通州核心区最好位置,又是唯一的新建商品房供应的融御,也是很轻松的拿下了当年的销冠,很多当年犹豫着没出手的买房人,期待着二期能提供更好的户型,但仅从目前二期提供的这些户型来看,融御选择了“头铁”。

  有浪费面积这个问题主要出在小户型的两居三居上,这其实也不光融御一家,新房或者二手房,很多楼盘设计上都会有这样的弊病,毕竟规划建面一定的情况下,又要做全龄的户型,总是要有所取舍的,优势资源一定要给到大户型,在种种条件设计下,小户型肯定会差强人意。

  但是对于买房者而言,毕竟是买一个刚需的产品,在资金有限的情况下,想要每一分钱都用在刀刃上,户型上有过多的过道,形成浪费面积,会直接降低房子的实用性和性价比。

  再加上A户型所谓的东西通透,并不是真正的通透户型,很难实现对流风,其次还有东西的朝向说好听一点是随着太阳东升西落,房子里全天有采光,实质上东升带来的是清晨的阳光早早的把你叫醒,西落带来的是下班回来感受到的不是落日余晖的美好,而是西晒的烦恼。

  B户型的除了浪费面积外,主要的问题在于动静分区做的不好,两间卧室分别挨着厨房和卫生间,房子如果质量不行,隔音不好,有的受的,另外,厨房和卫生间的门虽然错开了,但是设计的还是有不合理的地方,更不用提两间卧室门对门,咱不说风水上怎么样,有的买房人会在意这个,单说对隐私的保护也不好。

  C2和C3两个户型,同样的道理,也并不是真正意义上的南北通透,只是南北的朝向,除了同样有浪费面积外,北向的房间是线㎡以下,做书房和儿童房是绰绰有余,但是这样的面积,在改善类的住宅里,也只能算“刚改”或者“功能型改善”。

  所以,刚需购房者,如果有条件,最理想的状态是找一个纯刚需或者偏刚需的居住区,圈层更统一,户型设计也会更合理。

  目前所有的户型中,唯一的一个全明格局是最小户型75㎡两居的设计,对于后面还有的95~101㎡三居乃至176㎡的四居来说,这样的分配有些“资源错配”的意思,融御的户型设计水准就这么愁人吗……

  四居的户型设计,通透是真的通透,这个基本点算是抓住了,但统一的弊病就是都没有入户玄关,而且都是LDK一体,这样的动线按说是很合理的,但是从客厅出发、经过餐厅、到达厨房这部分的区域,太过于狭长了,这当中也存在着一些面积是没有准确的功能性的,只是充当过道,当然对于有着大户型购买力的买房人来说,不存在或者并不在意“浪费面积”这个概念,实际上大户型的浪费面积可以完美的诠释为“尊崇体验”。

  但是对于同样的面积,确实是能做出大面宽短进深,贴近黄金分割比的户型格局的,只能说融御的四居户型距离顶尖,还差很远。

  所以总结一下,融御的户型带来的感受就是刚需真的很“刚”,改善却没有那么“善”。

  通州副中心155平方公里规划,是政府投资砸钱最多的板块。位置越核心,优质的资源也就越集中,随着市政府的全面进驻,在其周围势必会承接大部分的精英人才,再一次刷新区域的居住圈层,更新并提升社交效率,形成有氛围、有高度的进阶版日常生活。

  未来,从北京发展来看,城市副中心将形成绝佳的教育、医疗、商业、交通等等一系列资源聚集;未来的通州,和现在相比肯定会有一个翻天覆地的变化,通州的价值会水涨船高,房价的提升自然不在话下。

  对比周围的新房,融御的价格上还是占有一定优势的,距离最近的是京贸国际城·景峰,单价是6.8万,位置没有融御这么好,居住密度也更大,融御无疑是个好选择,再加上精装修交房,又能省下不少的支出,性价比还是不错的。

  而且融御的体量巨大,是个大社区,大社区对比小型社区的优势,不单是住户多少的区别,更重要的是融御享受全面的配套和规划,还有通州整体政策利好的影响,这样如果未来房产市场有所波动,融御更具备抵御风险的能力,增值保值都有保障。

  金融街武夷融御所处的武夷花园区域,二手住宅的数量并不少,这个区域的二手房均价是5.1万,单价上了1.5万左右,这个差价其实并不小,但也在情理之中。

  二手房信息中值得注意的有两点,一是京贸国际城的二手住宅挂牌的是最多的,其余小区挂牌大概在三四十套左右,京贸国际城足有近百套要出售,这是因为京贸国际城体量大,有四千多套房子,所以同一时期要买房的人也就多,从挂牌的房源占总房源数的比例来讲,跟周边的住宅区是一致的;另外一点需要注意的是金融街融御一期已经开始有二手房在卖了,按不满二年商品房缴税,挂牌单价在7万左右,毫无疑问这个价格再加上税费等支出,相较于二期的新房来讲,没有任何优势。

  这两点也暴露出两个问题,第一,大体量社区确实对房产的增值保值有一定的增益作用,但是弊端就是未来在二手房交易市场,同一批出售的同质类产品很多,能跟自家房子竞争的不仅仅是“隔壁小区”,本小区内部的竞争者也不少,在楼栋、楼层、户型、是否满五、是否唯一这些条件基本都一致或相近的情况下,就只能打价格战了,会形成内耗;第二,融御一期才刚刚交房就有房子挂在二手网站上,两套房子都有高额的银行抵押需要偿还,又是不满二年的房子,税费高,房价上也没有让步,明显不是业主急着用钱,明眼人都知道是卖不出去的,不禁让人联想会不会是维权业主无声的反抗?

  √如果是通州工作的本地人,工作、生活、家人、朋友都在通州,又想要好一点的居住品质,遍寻老破小无果之后,融御的小户型可以考虑入手,哪怕住个三五年再换也是划算的。

  √如果是有远见,看中未来的梦想者,看中了这个地段,看中了通州的规划,看中了未来的潜力,那么这个楼盘也可尝试入手,但这个未来可能要5~10年

  ×如果仅是获得了通州的购房资质,但是本人居住、生活、工作都不是在通州的买房人,大可以就近找一个工作便利,生活方便的楼盘,没有必要往这里折腾

  ×如果是看中了这个区域的未来,又想找个户型方正,真正南北通透的大房子,别忘了在看新房的时候,也看看周边的二手房

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